2015年中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)是怎樣的？2015年全國(guó)將會(huì)是怎樣的走勢(shì)房?jī)r(jià)展望2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)，從需求來看，2014年四季度以來整體利率中樞逐漸下行，購(gòu)房者的房貸支出也有所下降。其中，2012-2013年一線和部分二線城市房?jī)r(jià)一度大幅上漲，從2015年開始。

房?jī)r(jià)一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，但促成房?jī)r(jià)崛起的具體因素有哪些？以下是智視邊肖整理的關(guān)于推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲因素的一些信息，供大家參考。推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的因素不排除地方政府和開發(fā)商合謀推高房?jī)r(jià)記者從一些金融機(jī)構(gòu)了解到，按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地要拿自有資金。但近幾年融資普遍，房企配資一般都在3月7日。房企自有資金占30%，配資占70%。

這樣的資金配置導(dǎo)致房企債務(wù)規(guī)模上升，盈利能力下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，滬深兩市132家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)8780.5億元，而凈利潤(rùn)僅為687.8億元，平均利潤(rùn)率降至7.8%。今年上半年，130家房企的凈利潤(rùn)率仍為8.15%，甚至2015年前三季度利潤(rùn)率為10.1%。樹不能長(zhǎng)到天上去，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)是否過剩？從總量上看，是過剩的。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)過剩。不加增量房，現(xiàn)有房產(chǎn)可以滿足30多億的住房需求，這還不算各地的小產(chǎn)權(quán)房。中國(guó)至少有6000萬套房子空置，空置率根據(jù)城市的分類不同。一二線城市的房產(chǎn)空置率更低，二線以下大部分城市的房產(chǎn)空置率已經(jīng)很高，甚至部分房產(chǎn)的空置率已經(jīng)達(dá)到26%以上，已經(jīng)嚴(yán)重超過國(guó)際房產(chǎn)空置率的危險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

相比較而言，深圳有2000多萬人口，但深圳土地少，住宅開發(fā)用地就更少了。而且深圳人口還在增加，土地越來越少。深圳經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，所以深圳的房地產(chǎn)相對(duì)稀缺。事實(shí)上，人口越來越多的城市，城市越來越大的城市，房地產(chǎn)都是相對(duì)短缺的。所以經(jīng)濟(jì)條件好的一二線城市的房產(chǎn)似乎比較稀缺，所以房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

對(duì)于樓市暴漲，每個(gè)人都有自己不同的解釋，但在過去，一些大家都認(rèn)為很聰明的解釋卻變得越來越不合理。那么，中國(guó)房?jī)r(jià)為什么暴漲呢？預(yù)測(cè)樓市的指標(biāo)很多，但這些理論近年來似乎都一一失效。之所以一一點(diǎn)名，是因?yàn)楝F(xiàn)在的空唱者用這些指標(biāo)來說明中國(guó)樓市會(huì)崩盤，但其實(shí)這些指標(biāo)已經(jīng)不正常很多年了。那些年，我們解釋了房?jī)r(jià)，的第一個(gè)指標(biāo):空置率。多年前，一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家統(tǒng)計(jì)每個(gè)小區(qū)每晚有多少戶沒開燈來判斷空置率，最后得出結(jié)論:中國(guó)房地產(chǎn)空置率高，房?jī)r(jià)會(huì)跌。時(shí)隔多年，房?jī)r(jià)又漲了。

2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6月4日，騰訊發(fā)布2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率總體水平在22%-26%之間。

1。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)將為7%。NPC和CPPCC明年的政府工作報(bào)告將把2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)定為7%，這是一個(gè)普遍共識(shí)。對(duì)于普通投資者來說，拘泥于GDP的小數(shù)波動(dòng)意義不大。只是明確一點(diǎn):明年經(jīng)濟(jì)會(huì)保持一定的增長(zhǎng)速度，意義不僅在于保證就業(yè)，還在于經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定。政府投資規(guī)劃的準(zhǔn)備工作已經(jīng)做得足夠充分，不太可能出現(xiàn)意外。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確，明年投資建設(shè)的三大戰(zhàn)略重點(diǎn)是“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。

固定資產(chǎn)投資估計(jì)相當(dāng)于今年的規(guī)模，不需要漲價(jià)。到明年二季度，房地產(chǎn)投資的下滑趨勢(shì)將會(huì)放緩，因?yàn)榻衲甑幕鶖?shù)也從二季度開始大幅下降。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的不確定性明年會(huì)大大減弱。2.明年房?jī)r(jià)2014年最糾結(jié)房?jī)r(jià)不糾結(jié)，一邊倒，看空。核心原因當(dāng)然是美聯(lián)儲(chǔ)逐步退出量化寬松，改變了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期。這種預(yù)期在今年10月以后會(huì)有所改變。

兩會(huì)結(jié)束后不久，地方政府政策陸續(xù)出臺(tái)。不久前，濟(jì)南剛剛頒布公積金兩成首付政策，而青島具體政策尚未出臺(tái)，市場(chǎng)進(jìn)入短暫觀望期。但總體政策在向好，青島不會(huì)偏離方向，市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖。各地客戶數(shù)量的明顯增加可以反映一二。穩(wěn)，大主流，一二線還在漲。看看普通人的購(gòu)買力就知道一二了。其他的都是假的。房?jī)r(jià)現(xiàn)階段不僅量?jī)r(jià)連續(xù)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了大量的庫(kù)存。在房地產(chǎn)市場(chǎng)去投資化的情況下，僅僅靠住房需求是不可能拉動(dòng)房?jī)r(jià)這個(gè)價(jià)位的。

考慮到股市的火爆和反腐力度的加大，二手房市場(chǎng)的拋售壓力必然加大，與新房爭(zhēng)奪需求市場(chǎng)。從近期連續(xù)降息、放松管制后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房?jī)r(jià)未來總體將保持平穩(wěn)，可能穩(wěn)中有降，這也應(yīng)該是政府希望達(dá)到的目標(biāo)?？紤]到現(xiàn)階段CPI和PPI的下降，2015年后貨幣政策寬松的空間更大。在房?jī)r(jià)下行壓力的推動(dòng)下，政策會(huì)比預(yù)期更加寬松，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力支撐。

影響房?jī)r(jià)的主要因素是房屋庫(kù)存。如果庫(kù)存超過需求，那么房?jī)r(jià)就是弱勢(shì)。2008年第四季度至2009年，中國(guó)政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)同步擴(kuò)張。2011年，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，直到今年上半年下滑至7%。與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，中國(guó)樓市告別黃金十年，進(jìn)入白銀時(shí)代。其中，2012-2013年一線和部分二線城市房?jī)r(jià)一度大幅上漲。

宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，兩者相互拉動(dòng)。在此背景下，另一個(gè)變量:貨幣政策和流動(dòng)性，雖然對(duì)樓市影響較大，但不會(huì)直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。目前美歐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，仍處于低息環(huán)境，未來一年樓市不會(huì)暴跌。而新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)和匯率較差，未來一年樓市難有明顯好轉(zhuǎn)。

很多需要買房的人一定要關(guān)注2015年全國(guó)的走勢(shì)房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)影響他們所交的錢數(shù)和財(cái)產(chǎn)的分配，從而影響他們的日常生活。大家一起來討論一下。2015年應(yīng)該從不同方面考慮房?jī)r(jià)。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的好壞直接影響到鋼鐵行業(yè)的好壞。2015年，鋼鐵行業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。鋼鐵行業(yè)消費(fèi)的增加解釋了新增房地產(chǎn)的增加，說明人們對(duì)住房的需求增加，會(huì)增加房?jī)r(jià)。

展望2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)，從需求來看，2014年四季度以來整體利率中樞逐漸下行，購(gòu)房者的按揭貸款支出也有所下降。世聯(lián)行2014年成交數(shù)據(jù)顯示，90平米以下剛需產(chǎn)品占比46%，140平米以下產(chǎn)品占比90%；買房年齡也呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，“80后”客戶占比達(dá)到65%。從剛需占主導(dǎo)、年輕化的買家特征來看，他們會(huì)對(duì)利率下行更加敏感。

行業(yè)發(fā)展外部環(huán)境方面，2015年宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)仍需為穩(wěn)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)，成交量放緩將拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐。因此，預(yù)計(jì)2015年整體貨幣環(huán)境將趨于寬松。所以總體來說，不用太擔(dān)心明年的總銷量。供給方面，就目前情況來看，庫(kù)存壓力并未完全釋放，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到2015年上半年。但考慮到2014年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地規(guī)?？焖傧陆?，明年開發(fā)商推的貨值可能會(huì)減少，在庫(kù)存壓力基本釋放后，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量可能會(huì)明顯下降。

畫圖太麻煩，因?yàn)閲?guó)內(nèi)很多城市都不一樣房?jī)r(jià)。你看你身邊有多少人有幾百萬存款，但是現(xiàn)在買房有多少人能拿到貸款？現(xiàn)在我們每天都在建設(shè)蓋樓，房?jī)r(jià)居高不下，所以我說，未來幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)下滑，而且下滑幅度不小，會(huì)持續(xù)3年左右。