通過新制度經(jīng)濟學分析為什么房價這么高，城市房價異化現(xiàn)象的制度經(jīng)濟學解釋

來源：整理時間：2023-07-28 06:55:54 編輯：金融知識手機版

1，城市房價異化現(xiàn)象的制度經(jīng)濟學解釋

有三種城市的房價是最具暴漲潛力的，一是現(xiàn)在房價較之主流大城市如京滬深穗等地不高或與其身份有異；二是即便現(xiàn)房價高也會有更大上升空間的；三是總體特點是現(xiàn)在都在蹲著，潛力表現(xiàn)在由蹲到站。

城市房價異化現(xiàn)象的制度經(jīng)濟學解釋

2，運用經(jīng)濟生活知識分析房價上漲的原因提出解決問題辦法

建立以道德為支撐，以法律為保障的社會信用體系和信用制度，尤其是信用監(jiān)督制度和失信懲戒制度，規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，解決市場失靈與失序的治本之策。

1。賣家市場。在一些城市，由于地少人多，導致商品房價格上漲。 2。地域不同。在一些地區(qū)，由于地多人少，價格普遍低迷。 3。收入決定消費。

運用經(jīng)濟生活知識分析房價上漲的原因提出解決問題辦法

3，用經(jīng)濟學原理來分析房價的現(xiàn)象

首先應清楚,房價上漲絕不單單是經(jīng)濟方面的因素,(1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長是導致房價高速增長的最重要因素；（2）制度的不健全.因為福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地產(chǎn)投機行為大行其道，導致了房地產(chǎn)價格的上漲;(3)城市化的進程拉動了住房消費增長;(4)土地政策的變化催生了房價;(5)存在大量的非自住需求者參與購房、抄房、住房的行為.

用經(jīng)濟學原理來分析房價的現(xiàn)象

4，用經(jīng)濟學理論談談你對房價高的看法并談談解決方法

先說什么是經(jīng)濟活動，經(jīng)濟活動是指擁有不同勞動產(chǎn)品的勞動者互相交換產(chǎn)品，從而實現(xiàn)資源合理配置，從而不斷提高生產(chǎn)力和科技實力，并不斷制造新產(chǎn)品和發(fā)展科技來不斷提高人類生活水品的過程。因此，任何勞動產(chǎn)品的價格如果過高都不利于全社會的產(chǎn)品交換，如果價格過高的產(chǎn)品是必需品，則危害更嚴重，會造成社會資源配置的不合理和低效率，從而造成經(jīng)濟不健康，如不加以治理，便有發(fā)生經(jīng)濟危機的可能，而經(jīng)濟危機本身就是社會資源不合理配置和經(jīng)濟低迷的典型表現(xiàn)。所以，房價過高，肯定不是好事。原因有三。第一、房子是必需品。第二、房子的科技含量無法和其他產(chǎn)品相比，不利于發(fā)展科技。第三、房子這種商品的生命周期相對于其他商品（如汽車、電器、服裝、食品）來說太長，更新?lián)Q代緩慢，要保持其對經(jīng)濟貢獻必須以不斷侵占更多土地為代價，而對于人口大國的中國來說，土地，特別是城市周圍的耕地是很“稀少”的，耕地減少，即土地資源的不合理配置必將引發(fā)更多的社會問題，包括國家力。

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5，經(jīng)濟學角度分析房租的價格

客觀的說，這些分析是有道理的，也不能全說是給房地產(chǎn)商說話，但前提沒有弄清楚，多數(shù)分析用的是基本面分析，從宏觀的供給和需求來入手，由于土地資源的稀缺性推導出房價要上升，這個是沒有錯的，但這個分析是長期的。就像薩繆爾森說的那樣：“從長期來看，我們都死了”。對于大部分的購房人（包括消費者和投資者）來說，長期是沒有什么實際意義的，對于消費決策的作用也不是十分明顯，更有現(xiàn)實意義的分析是短期分析，短期就是指1-3年左右的房價走勢，這個是對于我們的行為決策有指導意義的。我的觀點是：短期內(nèi)（1-3年），房價還是要下降的。　　　　　　長期看質(zhì)，短期看勢，這句話是沒有錯的，從長期來看，該升的房價一定要升，因為土地資源是稀缺的，城市化進程是一定的，居民對于住房的需求是剛性的，地方預算外收入是少不了的，這些都是影響房價長期上漲的因素，但房價長期上漲的因素并不妨礙到房價短期的調(diào)整。天下的事物往往是相輔相成的少，相反相成的多，正所謂不破不立，房價的漲跌也是遵循這樣的規(guī)律。短期來看，既然房價的升勢不足，那么就會沿著阻力最小的方向繼續(xù)運行，這個調(diào)整不是幾個月能夠完成的，至少要1-3年。那么為什么說短期來看房價會繼續(xù)下行呢？理由如下：　　　　　　1、宏觀調(diào)控的影響。金融政策的緊縮會造成房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的緊張，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響是非常巨大的。很多文章已經(jīng)說的多了，在此不贅述?！　　　　　?、成交量。目前房屋價格的成交量一直上不去，這里面有兩個問題，一個是買方的原因，不肯買，一個是賣方的原因，不肯賣。但無論是不肯買還是不肯賣，有一點是一致的，就是交易雙方對這個價格不滿意，所以成交量比較低。既然成交量對于當前的價格不不配合，那就一定要有一個新的價格去配合成交量，那到底新的價格是低于當前的價格還是高于當前的價格呢？要看趨勢，現(xiàn)在房屋的價格已經(jīng)進入的下降通道，也就是說下降的趨勢已經(jīng)形成。根據(jù)趨勢理論，趨勢一旦形成，就有繼續(xù)前行的慣性，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的?！　　　》績r下降的趨勢如何才能結束呢？必須有一個外力去對價格下降的趨勢進行否定，也就是說在某個價位上成交量需要放大，成交量的放大說明了交易雙方對于當前價格的認可，是一個均衡形成的過程。更進一步的說也說明了下降趨勢的結束，只有由成交量來否定當前的下降趨勢，趨勢才會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?！　　　≠Y本是逐利的，市場中一定存在一個均衡價格，使得在這個均衡價格上成交量會迅速放大，但目前為止，在當前價位上房市極為低迷的成交量，說明了市場對于當前的價位仍然不滿意，均衡還沒有出現(xiàn)。房屋短期下降的趨勢不可避免?！　　　　　?、還有很多人不相信房屋會下降。這其實也是一個理由，在一個趨勢形成的初期，沒有人會相信趨勢的逆轉(zhuǎn)，會有人繼續(xù)相信不跌的房價，他們會買入，正是因為這部分人的存在，造成了房價一定要逐波下跌。因為一部分先知先覺的人會嗅到風險的來臨，無論是自身資金鏈的緊張或是對房屋長期投資價值的否認，他們都會適時將他們的房屋投資品變現(xiàn)，而此時市場中恰有很多的人在等待房價的繼續(xù)上升，市場中不缺乏買方，房屋順利的實現(xiàn)了在高價位的換手，而資金則從房市中流出。當一個市場中資金出現(xiàn)流出或者枯竭的時候，價格一定要出問題。　　　　有一個現(xiàn)象可以說明這一點：當前房屋市場出現(xiàn)了明顯的背離現(xiàn)象，二手房的價格反而高于一手房的價格。這里面的原因是深刻的。一手房的投資者是大的房地產(chǎn)機構，他們由于資金鏈的緊張會首先覺察到風險的來臨，搶先出貨，因為誰先出來誰的手中就能握有更多的資金，從而在市場上擁有更多的話語權。而二手房的投資者則絕大多數(shù)是個人，對于風險的反映是遲鈍的，而且不能忍受虧損，所以在當前的環(huán)境下不肯出貨，有價無市的市場現(xiàn)象其實反映了房屋中小投資者矛盾的心理狀態(tài)，所以造成一手房的價格反而低于二手房的價格。對于這種明顯的價格背離，市場是一定要糾正的，價格體系也一定要回歸本位，糾正的方式則會異常慘烈，在這個價格背離沒有被糾正之前，房價短期的下降趨勢不會停止?！　　　　　?4、政府會挽救房市。這也是一個房價將在短期繼續(xù)下降的理由，市場是不會被政府隨意操縱的，事物的短期發(fā)展方向和長期發(fā)展方向往往是相背離的，正如《道德經(jīng)》中所述的那樣“將欲取之，必先予之”。如果政府執(zhí)意要控制市場，往往在短期會出現(xiàn)事與愿違的情況發(fā)生?！　　　★L險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，對于風險要有正確的態(tài)度，在房價下降通道中由市場來釋放自身形成的風險，市場能夠自己去糾正偏差，如果政府非要在這個過程中實施干預，則往往不如人意。正如在房價上升的通道中，政府想法設法抑制房價的過快上漲，結果在短期反而造成了房價更快的上升；同樣，在房價下降的通道中，政府想穩(wěn)定房價而出臺利好措施，一定在短期會造成房價的另一輪下降，如果調(diào)控不好甚至可能會引起長期的下降，這里面有深刻的社會學、經(jīng)濟學和心理學原因。因為我相信政府一定會挽救房市，畢竟房地產(chǎn)商有這種要求，很多群眾也有這種要求，既然政府要挽救房價，無論是采取放松財政類的措施或者是采取放松金融類的措施，最后的結果都會走向反面，所以我相信房價必將繼續(xù)下跌。

按照國際慣例，也就是世界銀行的建議，房價房租比應為200：1左右為宜，房價收入比應為5：1左右為宜，我簡單闡述一下其中的道理。首先，我們假定一套房子的房價房租比是200：1，月租金為2000元，則該套房子的價值應為2000元x200倍=40萬元，年租金24000元÷40萬=6%，也就是說，房價房租比200：1，相當于年收益6%，比買保險的年收益（5%左右）還略高一些，這樣的房子，當然比較適合去買。而如果房價房租比超過200：1，達到250：1，則年收益只有4.8%，已經(jīng)低于買保險的年收益，而同時也沒有保險的意外賠付功能，自然已經(jīng)不適宜投資。同理，我們可以計算得到以下結果：房價房租比80：1時，相當于年收益15%；房價房租比100：1時，相當于年收益12%；房價房租比120：1時，相當于年收益10%；房價房租比150：1時，相當于年收益8%；房價房租比200：1時，相當于年收益6%；房價房租比250：1時，相當于年收益4.8%；房價房租比300：1時，相當于年收益4%；房價房租比400：1時，相當于年收益3%；這里要注意，計算房價房租比，是靜態(tài)計算，即在購得房產(chǎn)同時，用該套房產(chǎn)取得成本，除以該套房產(chǎn)當時可以成交的月租金。既不考慮房產(chǎn)價值的未來波動，也不考慮房租的未來波動。主要是為準備買房的人們提供一個價格是否合理的參照。通常來說，房價房租比超過200：1的房子，已經(jīng)不推薦購買，而房價房租比超過250：1的房子，則一定不要購買，否則會有很高的投資風險（即很可能貶值）。而房價房租比低于200：1的房子，則推薦購買，在房價房租比低于150：1時，則一定是購買，而不建議租賃。這都是非常經(jīng)典的理財知識。現(xiàn)在的房價居高不下，房租卻是相對較低，說明房地產(chǎn)市場有很大的泡沫！這也是最近國家大力打擊炒房的原因！

剛性需求引起的房價上漲確實會帶動房租的價格上漲。從經(jīng)濟學的角度看這是替代作用引起的。一旦這些有剛性需求的人群買不起或買不到住宅房，他只能是轉(zhuǎn)到租房市場去租房子住，這就會引起租房需求的上升造成房租上漲。這也就說明剛性需求引起的房價上漲會帶動房租的上漲。因為一般對住宅商品房有剛性需求的人群都是在本地工作或生活的人群而有投機或投資需求的人群確是可以跨地區(qū)跟跨行業(yè)的。所以在剛性需求不變的情況下由投機需求引起的房價上漲對房租上漲的影響非常的小甚至有可能出現(xiàn)房租下降。他的理論公式：剛性需求為A（其中買得起房子的為A1、租房子的為A2)投資或投機性需求為B、（投機或投資性持有住宅房的為B2）商品房供應為C、當A+B大于C的時候房價上漲，但是當B2大于A2的時候房租就不可能上漲.我國這兩年的房價上漲的主要原因是由于投機需求過多引起的。從經(jīng)濟學的角度看，投機是可以創(chuàng)造財富的。但是從事投機的人太多，必定會引起價格信息的混亂，造成價格虛高并產(chǎn)生泡沫。所以說過度的投機對經(jīng)濟的良性發(fā)展是有害的。這也是目前出臺國十條主要原因。那么為什么從事投機房地產(chǎn)的人會那么多呢？更深層次的原因是目前我國投資渠道過少造成的。如果我國的政策制定者不能拓寬投資渠道，那么就會可能出現(xiàn)下一次的糧食泡沫、金融泡沫等。筆者不否認這次國十條對房地產(chǎn)投機過熱的打壓力度，但是這種頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的治標不治本的政策并不是醫(yī)治我國經(jīng)濟局部過熱的良方。