為什么還要要刺激房?jī)r(jià)，為什么國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)成了空調(diào)

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1，為什么國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)成了空調(diào)
2，房?jī)r(jià)何時(shí)才能下調(diào)到我們可以承受的范圍
3，為何房?jī)r(jià)上漲這么多政府不管房?jī)r(jià)剛想松動(dòng)松動(dòng)政府就要救樓市
4，如何看待房?jī)r(jià)上漲過(guò)快原因
5，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

1，為什么國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)成了空調(diào)

首先樓主要明白國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)，只是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是讓房?jī)r(jià)下跌，也就是說(shuō)調(diào)控最好的效果也就是房?jī)r(jià)每年的漲幅不超過(guò)物價(jià)的漲幅，與CPI漲幅相符。國(guó)家是絕對(duì)不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破滅的，這個(gè)泡沫破滅了危害太大，只是讓這個(gè)泡泡別吹太大。你看08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)房?jī)r(jià)有下跌的趨勢(shì)，國(guó)家馬上出臺(tái)大量政策來(lái)刺激房地產(chǎn)，接著就是09年的暴漲，很說(shuō)明問(wèn)題啊。所以指望房?jī)r(jià)下跌只是一個(gè)夢(mèng)想，除非泡沫破滅發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，到那時(shí)生活保障都有問(wèn)題，該沒(méi)錢買房的還是一樣沒(méi)錢買房。我們只希望房?jī)r(jià)別這樣漲了就是萬(wàn)幸了。

為什么國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)成了空調(diào)

2，房?jī)r(jià)何時(shí)才能下調(diào)到我們可以承受的范圍

房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期政策30年到50年，要用稅收來(lái)調(diào)整。因?yàn)槿魏我粋€(gè)稅收政策制定了以后是相對(duì)固定的，這其中就包括房產(chǎn)稅。中期2到3年的政策調(diào)房?jī)r(jià)，要靠土地政策，增加土地供應(yīng)。短期看，如果立竿見(jiàn)影調(diào)控房?jī)r(jià)，“今天晚上股票收了市以后就宣布提高利率，把首付款的比例提高，明天就會(huì)降下來(lái)?！钡赋鲞@些都是臨時(shí)性的。限制外國(guó)人購(gòu)房、限制價(jià)格、限制一個(gè)家庭購(gòu)買一套房子等表面上看是會(huì)抑制房?jī)r(jià)，實(shí)際上從市場(chǎng)機(jī)制來(lái)看，反而刺激了需求。 “去年政策最嚴(yán)、最早。很多人想著，這些政策太猛了，房?jī)r(jià)肯定會(huì)降的，實(shí)際上形成了反向刺激?！迸耸俳ㄗh，還要從市場(chǎng)最基本的供應(yīng)和需求角度去解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，防止臨時(shí)措施反向刺激房?jī)r(jià)。更多房產(chǎn)資訊請(qǐng)關(guān)注：搜房廣州二手房網(wǎng)

可能要過(guò)3－5年吧。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大量資金涌入國(guó)內(nèi)，形成國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的資金不斷充裕，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市人口不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)需求不斷加大，再看看供應(yīng)市場(chǎng)的情況，建房的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于需求的增加，形成嚴(yán)重的滯后狀況，作為以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)那里有下跌的空間。而因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的限制，供求關(guān)系的改善還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。但是到了那個(gè)時(shí)候，即使下跌，也是比現(xiàn)在的要高。

永遠(yuǎn)不會(huì)下降

短時(shí)間是沒(méi)有希望了

房?jī)r(jià)何時(shí)才能下調(diào)到我們可以承受的范圍

3，為何房?jī)r(jià)上漲這么多政府不管房?jī)r(jià)剛想松動(dòng)松動(dòng)政府就要救樓市

政府怎么可能管，誰(shuí)不想獲得暴利！由于市場(chǎng)采取措施提振地產(chǎn)行業(yè)，刺激中資房地產(chǎn)股板塊出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，整體跑贏大盤。

直接刺激地方政府救市的另一個(gè)背景是今年以來(lái)土地流拍嚴(yán)重。樓市氣氛的持續(xù)低迷，導(dǎo)致土地市場(chǎng)寒冬期不斷延續(xù)，發(fā)展商拿地相當(dāng)謹(jǐn)慎。據(jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%.截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過(guò)40幅。而之后的5個(gè)月間，全國(guó)各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。20個(gè)大中城市至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。合富輝煌的上述報(bào)告指出，東莞2008年前三季度流拍地塊共29宗，流拍面積高達(dá)84.7萬(wàn)平方米。廣州9月中旬曾打算出讓的花都兩塊地———花都馬溪村1號(hào)地和2號(hào)地共23萬(wàn)多平方米，是今年最大的兩塊住宅用地，但兩宗地最后均因無(wú)買家報(bào)名競(jìng)投而被政府收回。此外，還有一些地王的退地潮此起彼伏，蘇寧環(huán)球8月份退了一年前以高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格榮膺全國(guó)“單價(jià)地王”的上海市南京東路163號(hào)地塊，廣州從化和天河也有退地現(xiàn)象發(fā)生。土地市場(chǎng)的低迷，導(dǎo)致部分地方政府的土地財(cái)政收入劇減。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年則為608億元；重慶今年上半年各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，2007年約為370億元。

政府想要錢唄．連我都懂．你怎么會(huì)不懂呢？

因?yàn)榉慨a(chǎn)投資是固定投資份額的四分之一，一旦中國(guó)的房產(chǎn)受到大的沖擊，影響到的將是整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，而且影響的行業(yè)比較多，也將會(huì)使巨大的勞動(dòng)力閑置

最根本的原因是：為了保證財(cái)政收入，因?yàn)閲?guó)有土地出讓所收取的土地出讓金是一筆巨額的收入。

為何房?jī)r(jià)上漲這么多政府不管房?jī)r(jià)剛想松動(dòng)松動(dòng)政府就要救樓市

4，如何看待房?jī)r(jià)上漲過(guò)快原因

房?jī)r(jià)上漲當(dāng)然與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與國(guó)家的調(diào)控政策有關(guān)啦，當(dāng)然還有一些商家投機(jī)取巧，人們買房欲望有關(guān)！為什么會(huì)過(guò)快上漲呢，因?yàn)橥恋刭Y源本來(lái)就有限，在加上一些不合理的開(kāi)發(fā)等等，使得本來(lái)就有限的土地資源更加少了，

房?jī)r(jià)上漲不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙，因此，試圖通過(guò)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的想法是十分危險(xiǎn)的第一，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快首先會(huì)壓迫居民的生活。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度處在人們可承受的范圍時(shí)，它能刺激人們從事生產(chǎn)勞動(dòng)和增加儲(chǔ)蓄的積極性。但是，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時(shí)，它就會(huì)打擊人們的勞動(dòng)積極性和儲(chǔ)蓄的積極性。因?yàn)樵谶@種情況下，居民為了住上一定水平（包括房屋的面積和質(zhì)量）的房屋，對(duì)于中老年購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就需要拿出一生積蓄（存量），對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)則需要透支未來(lái)收入（流量）。不管發(fā)生其中的何種行為，它們都將直接或者間接地引起購(gòu)房者對(duì)非房屋商品之需求的減少，從而導(dǎo)致居民生活質(zhì)量下降和其它非房屋經(jīng)濟(jì)部門增長(zhǎng)乏力。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快既會(huì)影響人們的居住水平，又會(huì)擠出人們對(duì)其它非住宅商品的消費(fèi)，因而，從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必定會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。第二，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)商務(wù)成本提高。由房?jī)r(jià)上漲過(guò)快引起的社會(huì)商務(wù)成本提高主要是由以下兩方面力量造成的：其一，是勞動(dòng)者為抵消房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的生活質(zhì)量下降，遲早會(huì)提出增加工資的要求，這自然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本提高；其二，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的土地費(fèi)用支出會(huì)隨房?jī)r(jià)上漲而增加，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲同時(shí)也會(huì)刺激土地價(jià)格上漲。在這兩股力量作用下，企業(yè)就會(huì)因?yàn)槌杀驹鲩L(zhǎng)過(guò)快而出現(xiàn)利潤(rùn)減少和市場(chǎng)（特別是國(guó)際市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)力下降的趨勢(shì)，而這又會(huì)進(jìn)一步引起投資衰竭和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯。第三，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)造成土地資源的低度利用。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲首先會(huì)引起房產(chǎn)投資增加，而房產(chǎn)投資增加勢(shì)必需要更多的土地投入，這又會(huì)刺激土地價(jià)格過(guò)快上漲。伴隨土地價(jià)格過(guò)快上漲而來(lái)的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結(jié)果，土地作為基本生產(chǎn)要素不僅沒(méi)有被有效利用，反而出現(xiàn)了大量閑置，土地?fù)碛姓咧匀绱?，就是為了等待土地價(jià)格的進(jìn)一步上漲，以便高價(jià)而沽，賺取更大土地溢價(jià)。所以，試圖通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)保證稀缺土地資源的有效利用，純粹是一種幻想。隨著土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，于是房?jī)r(jià)和地價(jià)的輪番上漲就有可能造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。第四，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)使房屋由消費(fèi)品演變?yōu)橥顿Y品和投機(jī)品。在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，對(duì)房屋投資無(wú)利可圖。但是，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，它的投資與投機(jī)價(jià)值就會(huì)凸現(xiàn)，從而導(dǎo)致大量投資性或投機(jī)性需求。所謂投資性需求，就是指購(gòu)房者購(gòu)買房屋不是為了自己居住，而是為了將其作為資產(chǎn)保值與增值的手段；所謂投機(jī)性需求，就是指購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買房屋來(lái)博取短期差價(jià)，俗稱炒樓花。兩者區(qū)別在于其購(gòu)買行為是長(zhǎng)期的還是短期的。很顯然，房產(chǎn)投資具有相對(duì)長(zhǎng)期的特征，而房產(chǎn)投機(jī)必定是一種短期行為。房產(chǎn)投資、特別是投機(jī)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致很高的房產(chǎn)空置率，這不僅會(huì)導(dǎo)致土地與房產(chǎn)資源的閑置和浪費(fèi)，而且還會(huì)吸引大量現(xiàn)金流量集中于房地產(chǎn)部門，進(jìn)而引起金融部門流動(dòng)性下降和全社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)增加。不僅如此，隨著大量現(xiàn)金流量被用于房產(chǎn)投資和投機(jī)，土地和房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)發(fā)生與實(shí)際需求毫無(wú)關(guān)系的自我加強(qiáng)式的上漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫而使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入困境。第五，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)還會(huì)加劇社會(huì)財(cái)富分配和占有的兩極分化。這一機(jī)理可簡(jiǎn)要描述如下：在房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的情況下，低收入階層不僅沒(méi)有能力購(gòu)買可以增值的房產(chǎn)，反而會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而更加貧困；另一方面，那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機(jī)能力的人，則可以通過(guò)對(duì)房產(chǎn)的投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)；這樣兩種截然相反的發(fā)展趨勢(shì)無(wú)疑會(huì)加劇社會(huì)不同階層之間財(cái)富分配和占有上的巨大差距，進(jìn)而引起社會(huì)資產(chǎn)擁有的兩極分化。社會(huì)財(cái)富和資產(chǎn)擁有的兩極分化不僅會(huì)加劇社會(huì)矛盾和沖突，而且還會(huì)造成內(nèi)需下降，從而使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏足夠動(dòng)力。從以上幾個(gè)效應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙，因此，試圖通過(guò)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的想法是十分危險(xiǎn)的。

5，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的主要因素房地產(chǎn)的價(jià)格根本上取決于供求關(guān)系，而房地產(chǎn)的供給、需求受價(jià)格之外諸多因素影響。其中，生產(chǎn)成本是價(jià)格之外影響供給的主要因素，人均收入是價(jià)格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價(jià)格，其增長(zhǎng)率必然影響房屋價(jià)格增長(zhǎng)率。這兩個(gè)因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進(jìn)行分析。1、房屋建筑成本增長(zhǎng)率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，建筑成本增加，供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，所以，房屋建筑成本增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的正函數(shù)。在分析建筑成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，不僅要考慮當(dāng)期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因?yàn)榉课葑鳛榇蠹陀孟M(fèi)品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時(shí)間。主要有如下原因：①商品房?jī)r(jià)格昂貴，需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購(gòu)買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時(shí)間的；③商品房隱含的信息多。為了達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，向消費(fèi)者傳遞信息，消費(fèi)者也要努力搜集信息，避免上當(dāng)受騙。因此，應(yīng)考慮當(dāng)期、前期房屋建筑成本增長(zhǎng)率對(duì)房屋價(jià)格增長(zhǎng)率的影響。通常房屋空置一年以內(nèi)為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長(zhǎng)率。另外，由于數(shù)據(jù)方面的原因，本文以商品房竣工造價(jià)替代建筑成本。2、人均可支配收入增長(zhǎng)率。人均可支配收入是房地產(chǎn)需求的正函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，收入越高，需求越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，因此，人均可支配收入增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的正函數(shù)。人均可支配收入增長(zhǎng)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是收入的增長(zhǎng)加快積累的增長(zhǎng)，使得潛在購(gòu)買力變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力；二是收入的增長(zhǎng)使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)成為重要的消費(fèi)對(duì)象，人們會(huì)用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長(zhǎng)導(dǎo)致財(cái)富增長(zhǎng)，進(jìn)而對(duì)資產(chǎn)需求增加，刺激投機(jī)。房地產(chǎn)通常被看作一種資產(chǎn)，非凡是在通貨膨脹或其他資產(chǎn)預(yù)期收益率較低時(shí)，房地產(chǎn)是良好的投機(jī)工具。3、空置率。空置率反映了市場(chǎng)供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒(méi)有賣出去，在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，房屋價(jià)格會(huì)下降，即空置率與房屋價(jià)格增長(zhǎng)率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當(dāng)前常被采用的計(jì)算空置率的方法有三種：第一，全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。計(jì)算方法不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭?，F(xiàn)行條件下，全部住房存量難以統(tǒng)計(jì)，而采取第二種計(jì)算方法，波動(dòng)性會(huì)過(guò)大，所以本文采取第三種方法計(jì)算空置率。

世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過(guò)程中，不同時(shí)段的增長(zhǎng)速度或增長(zhǎng)率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總會(huì)呈現(xiàn)波浪式上升或波浪式下降的波浪現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)便會(huì)構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著較為明顯的周期波動(dòng)現(xiàn)象。雖然理論界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的定義有各種各樣不同表述，但對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的表現(xiàn)形式還是相同的。認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以分為兩個(gè)過(guò)程，即擴(kuò)張過(guò)程和收縮過(guò)程。在這兩個(gè)過(guò)程中又可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段、繁榮階段、危機(jī)與衰退階段和蕭條階段。前兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過(guò)程，后兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過(guò)程。當(dāng)擴(kuò)張過(guò)程轉(zhuǎn)為收縮過(guò)程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的最高點(diǎn)，即波峰；當(dāng)收縮過(guò)程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張階段過(guò)程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的最低點(diǎn)，即谷地。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)規(guī)律的把握，使得人們可以預(yù)知房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)，便于投資者掌握投資時(shí)機(jī)，并使得政府能夠相機(jī)采取適時(shí)且適當(dāng)?shù)姆粗芷谡{(diào)控。下面我們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中四個(gè)階段的特點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析： 1、復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段在房地產(chǎn)周期波動(dòng)過(guò)程中，承繼蕭條(波谷)而出現(xiàn)的復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段，一般會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。這一階段的主要特征為： (1)復(fù)蘇階段初期，房地產(chǎn)供給仍大于需求，購(gòu)房者在滿足自用的前提下進(jìn)入市場(chǎng)，總體上看交易量不大，價(jià)格與租金水平處于較低位置，房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯止跌企穩(wěn)并開(kāi)始緩慢上行。這一時(shí)期房地產(chǎn)投資量不大，房地產(chǎn)投機(jī)者也基本不存在。 (2)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恢復(fù)，特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響下，房地產(chǎn)的需求開(kāi)始上升，房地產(chǎn)供求關(guān)系開(kāi)始逐步改善，購(gòu)房者逐漸增多，并帶動(dòng)期房的銷售；房地產(chǎn)交易量有所增加，同時(shí)由于建筑成本的增加，房?jī)r(jià)有所上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐漸增多。隨后由于房地產(chǎn)需求趨旺，進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)回升，交易量的增加也推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上升，市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇，少數(shù)房地產(chǎn)投機(jī)者開(kāi)始入市尋找機(jī)會(huì)。 (3)在宏觀經(jīng)濟(jì)加速?gòu)?fù)蘇的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回升，人們對(duì)日益好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)充滿樂(lè)觀情緒，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，并帶動(dòng)其他行業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)投資者特別是炒家進(jìn)一步涌入，各類房地產(chǎn)物業(yè)，尤其住宅價(jià)格上漲，租金飆升，同時(shí)房地產(chǎn)空置率大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量快速上升，土地市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，物業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)加速開(kāi)展。伴隨著房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)業(yè)具有密切相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)等行業(yè)也快速發(fā)展，帶資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑企業(yè)數(shù)目明顯增加，由此推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。 2、繁榮階段繼復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段后，房地產(chǎn)周期波動(dòng)便進(jìn)入持續(xù)時(shí)間相對(duì)較短的繁榮階段，并達(dá)到周期循環(huán)的波峰。這一階段主要特征是： (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地及物業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與建設(shè)數(shù)量進(jìn)一步增大，其他行業(yè)的企業(yè)也因市場(chǎng)極度樂(lè)觀和高額利潤(rùn)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，且投資計(jì)劃大多雄心勃勃。于是大量推出現(xiàn)房和期房，各級(jí)、各類市場(chǎng)交易數(shù)量激增。 (2)房地產(chǎn)價(jià)格越漲越高，舊房(三級(jí))市場(chǎng)價(jià)格直逼新房(二級(jí))市場(chǎng)價(jià)格，在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中起帶頭拉動(dòng)作用。 (3)房地產(chǎn)投機(jī)者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場(chǎng)一片樂(lè)觀情緒，迅速形成并不斷加大房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)投機(jī)者以更快速度增長(zhǎng)，逐漸拉近與自用者人數(shù)的距離，并呈現(xiàn)出追趕后者的態(tài)勢(shì)，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)日熾，炒樓行為越來(lái)越為市場(chǎng)所注目。在此壓力下，社會(huì)關(guān)于限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，政府開(kāi)始出臺(tái)一系列限制炒樓的政策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規(guī)模、實(shí)行保值儲(chǔ)蓄以及收緊銀根等政策手段。 (4)隨著房?jī)r(jià)高漲到市場(chǎng)無(wú)力負(fù)擔(dān)程度，真正自用購(gòu)房者大多被迫退出市場(chǎng)，而留下炒家的投機(jī)資金支撐旺市，形成有價(jià)無(wú)市的局面，房地產(chǎn)空置率開(kāi)始增加。在這一時(shí)期，股市上的房地產(chǎn)概念股達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段的峰頂，房地產(chǎn)泡沫達(dá)到極限。 (5)隨著政府出臺(tái)的收縮政策開(kāi)始發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資與交易過(guò)程中開(kāi)始出現(xiàn)因利率提高、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加及財(cái)務(wù)壓力加大等原因?qū)е碌母鞣N違約現(xiàn)象，新增房地產(chǎn)投資數(shù)量明顯下降，房地產(chǎn)投資總量也開(kāi)始出現(xiàn)回落。同時(shí)，以住宅為代表的各類物業(yè)銷售市場(chǎng)達(dá)到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價(jià)格開(kāi)始回調(diào)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易量與租金水平也有所下降，房地產(chǎn)空置率現(xiàn)象進(jìn)一步增加。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面樂(lè)觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產(chǎn)泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險(xiǎn)。 3、危機(jī)與衰退階段當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高漲到把真正的用家排斥在市場(chǎng)之外，而僅靠投機(jī)資金支撐時(shí)，房地產(chǎn)周期也由盛轉(zhuǎn)衰，預(yù)示著危機(jī)與衰退階段的到來(lái)。這一階段主要特征為： (1)隨著房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在交易價(jià)格和交易數(shù)量?jī)蓚€(gè)方面都出現(xiàn)萎縮、衰退的趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性增大。在房地產(chǎn)價(jià)格方面，雖然不同樓盤的樓價(jià)有升有降，但市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格總體水平已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，特別是現(xiàn)房?jī)r(jià)格基本停頓不前甚至有所回落，只有個(gè)別樓盤價(jià)格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數(shù)只比前一階段微升。在交易數(shù)量方面，隨著房地產(chǎn)交易價(jià)格停滯不前甚至有所下降，房地產(chǎn)交易數(shù)量明顯減少，各類房地產(chǎn)物業(yè)的空置率進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸停滯萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。在政策層面和投資回報(bào)率下降、投資風(fēng)險(xiǎn)加大的多種因素影響下，房地產(chǎn)投資額明顯下降，特別是新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少，已投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。 (2)受一些突發(fā)性利空消息或事件影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始急劇下挫，有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象被打破，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅。在購(gòu)房自用者被高價(jià)排斥出市場(chǎng)、炒家因轉(zhuǎn)手困難，而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴跌。但暴跌的價(jià)格又勢(shì)必阻止用家及炒家進(jìn)入市場(chǎng)，從而又加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的下跌速度和深度，房地產(chǎn)投資量大幅縮減。仍然處于開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手、停建等現(xiàn)象，房地產(chǎn)交易在大幅度回調(diào)的低價(jià)格水平和低交易數(shù)量的基礎(chǔ)上維持。 (3)由于房?jī)r(jià)大幅下降，交易數(shù)量銳減，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大幅下調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)增加，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)而追加的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用上漲，結(jié)果一些實(shí)力較差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開(kāi)發(fā)商因資金債務(wù)等問(wèn)題而宣告破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)率也在逐漸增加。同時(shí)，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目減少，使得房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)水平下降，失業(yè)人數(shù)增加，并進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)特別是建筑業(yè)失業(yè)人數(shù)增加。 4、蕭條階段經(jīng)過(guò)急速而痛苦的危機(jī)和衰退之后，房地產(chǎn)周期便進(jìn)入了持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的蕭條階段。這一階段主要特征是： (1)房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平繼續(xù)維持沿著衰退期以來(lái)的跌勢(shì)下降，大多只跌難升，個(gè)別樓盤價(jià)格甚至跌破物業(yè)原值或建造成本，其跌幅觸目驚心，房地產(chǎn)泡沫完全破滅。 (2)伴隨房?jī)r(jià)的大幅下跌，房地產(chǎn)交易量進(jìn)一步減少，空置率居高不下成為市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。 (3)在價(jià)格暴跌和交易數(shù)量萎縮的雙重打擊下，房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)糾紛大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)商破產(chǎn)現(xiàn)象更為普遍，由此慢慢達(dá)到波谷位置。 (4)在房地產(chǎn)業(yè)總體水平加劇下滑之后，特別是房地產(chǎn)泡沫成分被擠出以后，由于受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及房地產(chǎn)正常需求水平的雙重支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)從急劇下降轉(zhuǎn)變?yōu)椴▌?dòng)相對(duì)平穩(wěn)的階段。同時(shí)政府也逐漸減少對(duì)房地產(chǎn)的限制性政策干預(yù)，部分放寬對(duì)房地產(chǎn)投資、交易等方面的限制，以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)有所穩(wěn)定或回升。