房地產(chǎn)商，首先推出的樓盤(pán)，位置、朝向、格局和戶(hù)型，一般都不會(huì)是最好的，最好的樓盤(pán)一般是最后推出的樓王，這樣造成的輿論就是房子越賣(mài)越貴，房?jī)r(jià)上漲了，如果一開(kāi)始就賣(mài)最好的一棟樓王，或者賣(mài)最好的戶(hù)型，那賣(mài)到最后，差的戶(hù)型誰(shuí)會(huì)要，這樣的樓盤(pán)能賣(mài)得出高價(jià)嗎。

1、為什么剛開(kāi)的樓盤(pán)，售樓處說(shuō)只剩一樓和頂樓了，賣(mài)的真有那么快嗎？

我是一個(gè)新樓盤(pán)樓房的購(gòu)房者，購(gòu)房日期是2019年4月，預(yù)計(jì)2020年末交房，整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售大部分。主要是樓盤(pán)位置好，且開(kāi)盤(pán)前就有樓盤(pán)鳥(niǎo)瞰圖，激發(fā)大批購(gòu)房者早就有購(gòu)買(mǎi)欲望了，至于是否賣(mài)的快，開(kāi)始我也是持懷疑態(tài)度，但上周路過(guò)售樓處，突然發(fā)展路邊小區(qū)名稱(chēng)指示牌改名了，趕緊到里邊售樓處看個(gè)究竟，結(jié)果售樓處改名了。

后來(lái)通過(guò)了解開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士，事實(shí)是真的賣(mài)出去了，我問(wèn)臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格高，不好賣(mài)，還有一樓和頂樓，結(jié)果是開(kāi)發(fā)商采取兩個(gè)辦法，一是采取低價(jià)頂賬方式，消化一部分；二是剩余部分，全部賣(mài)給中介機(jī)構(gòu)，由他們進(jìn)行銷(xiāo)售；這樣開(kāi)發(fā)商就無(wú)樓可售了，所以原售樓處改為銷(xiāo)售新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)了，所以，有的樓盤(pán)僅剩一樓或頂樓的情況，也客觀(guān)存在，主要是樓價(jià)高，然后樓層差的可以低價(jià)銷(xiāo)售，通過(guò)價(jià)格有回旋余地，看看各交工小區(qū)，幾乎很少還有未售樓，有樓也是在頂賬戶(hù)手中。

2、為什么有些樓盤(pán)前期的樓棟在小區(qū)位置很好卻沒(méi)賣(mài)，到后期都快交房時(shí)才加推位置很好的那棟？

針對(duì)為什么有些樓盤(pán)前期的樓棟在小區(qū)位置很好卻沒(méi)賣(mài)，到后期都快交房時(shí)，才加推位置很好的那棟？這個(gè)問(wèn)題，我的觀(guān)點(diǎn)如下：第一，我現(xiàn)在正好從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)行業(yè)，按我對(duì)這行業(yè)的了解，像題主說(shuō)的，小區(qū)位置好的樓棟，整幢前期不賣(mài)，放后期交房才賣(mài)可能性比較小，大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍的做法，也是營(yíng)銷(xiāo)的一種手段，就是將前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，留一部分優(yōu)質(zhì)房源放在后期賣(mài)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的一種潛規(guī)則，

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，主要基于以下三個(gè)目的：A，往往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)留的優(yōu)質(zhì)房源大多是留給自己社會(huì)人脈圈和公司關(guān)系戶(hù)。B，還有一種主要的目的就是預(yù)留前期優(yōu)質(zhì)的房源，放在后期賣(mài)，一般都隔個(gè)一兩年，房?jī)r(jià)漲了不少，可以賣(mài)出更高的價(jià)格，收取更高的利潤(rùn)，C，還有一種可能性就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，前期自有資金足夠的，能夠應(yīng)付公司的運(yùn)作，于是將位置好樓王樓棟存在那里，存?zhèn)€幾年，自然房?jī)r(jià)翻倍。

3、每次買(mǎi)房子，銷(xiāo)售都把不好的先賣(mài)我們，說(shuō)沒(méi)其她房子，等過(guò)段時(shí)間又有多出房子，為什么？

雖然我不是做房產(chǎn)銷(xiāo)售的，但我好幾個(gè)朋友就是房產(chǎn)中介，聽(tīng)得多了，也了解一些，房地產(chǎn)商，首先推出的樓盤(pán)，位置、朝向、格局和戶(hù)型，一般都不會(huì)是最好的，最好的樓盤(pán)一般是最后推出的樓王，這樣造成的輿論就是房子越賣(mài)越貴，房?jī)r(jià)上漲了，如果一開(kāi)始就賣(mài)最好的一棟樓王，或者賣(mài)最好的戶(hù)型，那賣(mài)到最后，差的戶(hù)型誰(shuí)會(huì)要，這樣的樓盤(pán)能賣(mài)得出高價(jià)嗎？所以開(kāi)盤(pán)之初，推出的戶(hù)型有一些好的，再搭配一些差的，差的戶(hù)型剛好可以打折銷(xiāo)售，給人的感覺(jué)就是前期認(rèn)籌可以享受更高的折扣。

然后，過(guò)幾個(gè)月再推出一些好的戶(hù)型，吸引客戶(hù)過(guò)來(lái)看房，好戶(hù)型不愁沒(méi)人要，只要地段好，配套好，格局好，物業(yè)達(dá)到中上水平，這樣的房子不愁賣(mài)，這樣做還有一個(gè)目的就是人為制造出供不應(yīng)求的火爆場(chǎng)面，饑餓營(yíng)銷(xiāo)，讓買(mǎi)房的人恐慌。一恐慌，自然就會(huì)失去理智，不顧一切去買(mǎi)房，銷(xiāo)售中心那里顯示很多戶(hù)型已經(jīng)賣(mài)出去了，其實(shí)，不一定，有些故意捂盤(pán)不賣(mài)的，有些是內(nèi)部員工先自己定下來(lái)，有客戶(hù)想要好戶(hù)型，給點(diǎn)喝茶費(fèi)，就可以轉(zhuǎn)讓給客戶(hù)。

那些捂盤(pán)不賣(mài)的戶(hù)型，等到前期那些差的戶(hù)型賣(mài)完了以后，就打出”加推”的口號(hào)，推出市場(chǎng)，有些開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，還會(huì)雇傭一些托，過(guò)來(lái)”搶購(gòu)”，群眾演員讓不知底細(xì)的客戶(hù)恐慌。好的房子，好地段好品牌，自然不會(huì)這樣做，稀缺房源，甚至?xí)展?，這些好戶(hù)型有些還要靠關(guān)系才能留住好房子，總之，要具體情況，具體分析，有疑問(wèn)可以留言或者私信。